各村、企事业单位，机关各科室：

为进一步完善和规范菊园新区农村集体房屋和土地出租管理工作，切实提高集体资产、资源的利用效率和产出效益，根据嘉定区《关于加强农村集体房屋和土地出租管理的指导意见》（嘉委发〔2013〕12号）、《嘉定区规范土地流转和工商资本租赁农地监管办法》（嘉府发〔2015〕63号）的文件精神，结合菊园新区实际情况，制定本办法。

一、指导思想

认真贯彻落实中央、市委和区委有关增加农民收入、规范集体房屋和土地出租管理、加强对工商资本租赁农用土地的监管的文件精神，不断优化土地资源配置，提高农村集体土地、房屋的整体利用效率，提升集体资产、资源的管理效益和质量，保护农民权益不受损害，保证土地用途不发生改变，促进新区集体经济的健康持续稳定发展。

二、管理范围

1．土地是指在2004年实行镇保后，土地经营权流转至新区的农村集体土地，含农业用地和非农业用地。

2．农村集体房屋是指由农村集体经济组织投资或参与投资经营的，用于各类经营活动、公益事业或社会管理的各类房屋资产。

三、管理体系

1．农业用地。新区委托上海菊园风和农业发展有限公司进行日常经营管理。菊园新区农村办公室负责日常业务监管。

2．非农用地。新区委托上海菊园资产管理有限公司进行日常经营和管理工作。

3．房屋物业。由各房屋物业所有权单位或实际经营单位进行日常经营和管理工作。2018年起村级物业由所在村委托上海菊园资产管理有限公司或其他镇级公司进行日常经营。

四、管理机构

1．菊园新区集体资产管理委员会。负责新区集体房屋和土地租赁政策的制定，重大事项的商议决定等。委员会下设集体资产管理办公室，负责日常事务处理，与审计办合署办公。

2．租赁事务管理小组。由新区分管领导担任管理小组组长，成员单位由规土所、资产办、财经科、监察室、财政所、城建办、人才与产业发展科、司法所组成，负责对菊园新区辖区内土地以及持所有权和使用权的物业租赁进行审核及相关管理事宜。资产办负责日常事务处理。

五、管理责任

1．各村级集体经济组织。与新区直属公司签署委托经营合同，承担对其自有房屋物业维护职责及费用。

2．上海菊园风和农业发展有限公司。负责农业用地的日常经营管理工作，包括拟定农业土地经营管理方案；种农业用地的具体经营管理工作；签订农业用地土地承租合同, 租赁价格应参照同期市场价同时不低于新区指导价确定；建立健全出租合同台账；负责农业用地土地租金的收缴工作并足额上缴财政；承担日常监管职责。

3．上海菊园资产管理有限公司。负责非农用地、自有物业、村级委托物业的日常经营管理工作，包括制订土地、物业经营管理制度和经营计划；具体经营管理工作；签订出租合同, 租赁价格应参照同期市场价同时不低于新区指导价确定；建立健全出租合同台账；做好租金的收缴；非农地资金及时足额上缴新区财政工作；承担日常监管职责。

4．其他直属公司。负责对其持有、租入、委托经营房屋物业的日常经营管理工作，包括制订物业经营管理制度和经营计划；具体经营管理工作；签订出租合同, 租赁价格应参照同期市场价同时不低于新区指导价确定；建立健全出租合同台账；做好租金的收缴；非农地资金及时足额上缴新区财政工作；承担日常监管职责。

5．规土所。对经营单位申报资料是否符合土地规划和土地管理以及与其相关职能方面进行审核并提出意见。土地日常管理、监管及处置工作，由菊园新区另行制定办法执行。

6．资产办。对经营单位申报资料是否集体资产、资源管理相关要求以及与其相关职能方面进行审核并提出意见。制定集体资产、资源的各项管理制度；负责定期拟定租赁指导价，报集体资产管理委员会讨论通过后执行，并以此作为审核依据；对合同执行情况进行监管和考核；定期对租赁管理情况进行抽查。

7．财经管理科。对经营单位申报资料是否符合产业准入相关要求以及与其相关职能方面进行审核并提出意见。负责拟订租赁产业准入标准，报集体资产管理委员会讨论通过后执行，并以此作为审核依据。

8．监察室。对经营单位申报资料是否符合制度和流程以及与其相关职能方面进行审核并提出意见，对违纪行为进行查处。

9．财政所。对经营单位申报资料是否符合财政管理相关要求进行审核并提出意见。负责对土地租金收缴情况进行监督，并督促租金及时上缴财政。

10．城建办。对经营单位申报资料是否符合环保相关要求以及与其相关职能方面进行审核并提出意见。

11．人才与产业发展科。对经营单位申报资料是否符合科技产业扶持政策（包括孵化器政策）以及与其相关职能方面进行审核并提出意见。

12．司法所。对经营单位申报资料是否符合相关法律法规以及与其相关职能方面进行审核并提出意见。出现纠纷指导经营单位进行矛盾化解。

六、管理办法

（一）农业用地

1.产业准入制度。租赁客户必须符合国家、市、区、菊园新区的产业政策和产业规划，符合新区准入条件，服务新区发展定位。新区财经管理科根据区级产业准入标准，结合新区情况，拟定具体准入标准，报集体资产管理委员会讨论通过后执行。

2．租赁价格指导制度。租赁价格原则上按市场价操作。资产办定期根据区级指导价，结合新区情况，拟定指导价，报集体资产管理委员会讨论通过后执行。如遇重大项目、公益性项目或者特殊情况，租赁价格需低于指导价的，必须经集体资产管理委员会审批同意。

3．租赁期限限制。租赁合同原则上一年一签，确因经营需要租赁期限超过一年的，必须经集体资产管理委员会审批同意。粮食作物土地租赁期限最长不得超过3年，蔬菜、花卉、果树、水产养殖土地租赁期限最长不得超过5年。经营好的，可以优先续签。

4．用途限制制度。坚持农地农用，承租方租赁农地只能搞农业，杜绝农地“非农化”“非粮化”倾向，不得改变土地集体所有性质，不得将农用地作为非农用途或者转为建设用地，不得擅自改变合同生产用途，不得进行破坏土壤地力的掠夺性生产性经营活动，不得在城市建设规划范围内擅自长期流转土地，不得撂荒或长期闲置。

5．合同规范管理制度。租赁合同要求文本规范，在租赁预审系统中审批通过后根据模版填写合同内容并打印，同时必须附土地位置图。租赁合同编号由资产办统一管理，签订合同前向资产办申领。合同文本签订当月录入三资平台。文本复印件报资产办备案。合同履行期间发生变更的，及时报资产办备案或申请变更合同。合同签订日期和租赁起始日期不得早于新区审批通过日期。未经批准，一律不得签订任何形式的租赁合同和发生任何形式的出租行为。

6．签订程序规范。租赁合同的签订按照规范程序进行，具体程序为：项目洽谈→确定意向→租赁监管平台租赁预审模块提交租赁申请→集体资产管理委员会审批→领用合同编号→租赁预审模块签订正式合同→资产办备案→新区档案室归档。

7．租金预付制度。租赁土地执行租金预付制度，受让方自土地流转合同签订生效之日起10内，预付首年的土地租金，自第二年起，每年年初预付全年土地租金。

8．保障金制度。农业用地租赁单位要在签订合同时，向新区财政所预交一年租金作为风险保障金，租赁期满后，按照合同约定恢复土地原状，且双方无异议的可申请退还保障金。

如发生以下情况：（1）当承租方未足额支付土地租金的，新区财政可以风险保障金抵租金，不足部分依法追缴到位；（2）无法恢复土地原状的，由规土所根据土地损坏程度扣款；（3）对确因经营困难而无力经营的，双方协商终止合同，经营单位负责及时收回土地，无法协商的可以通过行政或司法途径解除合同，并按照合同约定及时将土地收回，未支付的租金可以在风险保障金中抵扣。

9．不得转租制度。租期内承租方不能继续经营的，双方终止合同。合同期内承租方不得转租。

10．档案管理制度。农村工作办公室和资产办分别要做好基础档案管理，将签订的租赁合同及其他规范性书面材料及时归档妥善保管。

（二）非农用地

1.产业准入制度。租赁客户必须符合国家、市、区、菊园新区的产业政策和产业规划，符合新区准入条件，服务新区发展定位。新区财经管理科根据区级产业准入标准，结合新区情况，拟定具体准入标准，报集体资产管理委员会讨论通过后执行。

2．租赁价格指导制度。租赁价格原则上按市场价操作。资产办定期根据区级指导价，结合新区情况，拟定指导价，报集体资产管理委员会讨论通过后执行。如遇重大项目、公益性项目或者特殊情况，租赁价格需低于指导价的，必须经集体资产管理委员会审批同意。

3．租赁期限限制。租赁合同原则上一年一签，确因经营需要租赁期限超过一年的，必须经集体资产管理委员会审批同意。经营好的，可以优先续签。

4．合同规范管理制度。租赁合同要求文本规范，在租赁预审系统中审批通过后根据模版填写合同内容并打印，同时必须附土地位置图。租赁合同编号由资产办统一管理，签订合同前向资产办申领。合同文本签订当月录入三资平台。文本复印件报资产办备案。合同履行期间发生变更的，及时报资产办备案或申请变更合同。合同签订日期和租赁起始日期不得早于新区审批通过日期。未经批准，一律不得签订任何形式的租赁合同和发生任何形式的出租行为。

5．签订程序规范。租赁合同的签订按照规范程序进行，具体程序为：项目洽谈→确定意向→租赁监管平台租赁预审模块提交租赁申请→集体资产管理委员会审批→领用合同编号→租赁预审模块签订正式合同→资产办备案→新区档案室归档。

6．租金预付制度。租赁土地执行租金预付制度，受让方自土地租赁合同签订生效之日起10内，预付全年的土地租金，自第二年起，每年年初预付全年土地租金。

7．押金制度。租赁土地必须缴纳押金，押金金额不得低于一个月租金。

8．不得转租制度。租期内承租方不能继续经营的，双方终止合同。合同期内承租方不得转租。

9．档案管理制度。各相关单位和新区资产办分别要做好基础档案管理，将签订的租赁合同及其他规范性书面材料及时归档妥善保管。

（三）房屋物业

1.产业准入制度。租赁客户必须符合国家、市、区、菊园新区的产业政策和产业规划，符合新区准入条件，服务新区发展定位。新区财经管理科根据区级产业准入标准，结合新区情况，拟定具体准入标准，报集体资产管理委员会讨论通过后执行。

2．租赁价格指导制度。租赁价格原则上按市场价操作。资产办定期根据区级指导价，结合新区情况，拟定指导价，报集体资产管理委员会讨论通过后执行。如遇重大项目、公益性项目或者特殊情况，租赁价格需低于指导价的，必须经集体资产管理委员会审批同意。

3．租赁期限限制。租赁合同原则上一年一签，确因经营需要租赁期限超过一年的，必须经集体资产管理委员会审批同意。经营好的，可以优先续签。

4．合同规范管理制度。租赁合同要求文本规范，在租赁预审系统中审批通过后根据模版填写合同内容并打印,如特殊情况，经批准，模板中的合同名称可略作修改，其他内容及条款等不得修改。租赁合同编号由资产办统一管理，签订合同前向资产办申领。合同文本签订当月录入三资监管平台。文本复印件报资产办备案。合同履行期间发生变更的，及时报资产办备案或申请变更合同。合同签订日期和租赁起始日期不得早于新区审批通过日期。未经批准，一律不得签订任何形式的租赁合同和发生任何形式的出租行为。

5．签订程序规范。租赁合同的签订，必须严格按照合同审批制度执行，具体程序为：项目洽谈→确定意向→租赁监管平台租赁预审模块提交租赁申请→集体资产管理委员会审批→领用合同编号→租赁预审模块签订正式合同→资产办备案→新区档案室归档。

6．不得转租制度。租期内承租方不能继续经营的，双方终止合同。合同期内承租方不得转租。特殊情况确需转租的，经营单位须上报集体资产管理管理委员会审批。

7．租金预付制度。租赁物业执行租金预付制度，实行先付后使用的原则。

8．押金制度。租赁物业必须缴纳押金，押金金额不得低于一个月租金。

9．免租期制度。物业性质为商业的，免租期最长不超过6个月，物业性质为办公楼、厂房或其他的最长不超过3个月。如遇重大项目或者特殊情况的，经集体资产管理委员会批准后，可以延长免租期。

10．档案管理制度。各经营单位和新区资产办分别要做好基础档案管理，将签订的租赁合同及其他规范性书面材料及时归档妥善保管。

11.其他。物业管理费、车位管理费等费用原则上由承租方承担。

七、监督制度

1．合同统一编号及备案制。所有租赁合同编号由资产办统一管理，签订合同签须向资产办申领合同编号。所有租赁合同签订后需报新区资产办备案。种粮、蔬菜外的合同以及首次超过租赁面积的需报区农委备案。

2．信息化监管制。集体建设用地和物业租赁合同在签订后录入三资监管平台，进行信息化监管。

3．日常巡查制度。规土所要日常巡查制度，对擅自改变农地性质、用途和损害农民权益、搭建违法违章建筑、破坏集体房屋结构的行为要及时制止、处理。各经营单位要建立日常巡查制度，承担日常监管职责。

4．责任追究制度。对擅自改变农地用途、严重破坏或污染租赁农地、违法违规搭建等行为，一经发生，责令限期改正，并依法追究相关责任。各相关职能部门、具体经营管理单位要切实履行好职责、依法行政、廉洁自律，对于出现管理中失职渎职或者滥用职权的，由新区纪工委依法依规进行处理，构成犯罪的依法追究刑事责任。

5．绩效考核制度。土地、房屋租赁经营情况列入对各经营单位的绩效考核内容。如年度目标超额完成经租赁事务管理小组讨论报党工委决定可适当嘉奖。

八、纠纷处理

   土地、房屋在经营租赁过程中出现纠纷，由各出租经营管理单位会同信访办、司法所、规土所进行处理。

九、附则

本办法自发布之日起执行。如上级出台新规定，按涉及的新规定执行。

附件：1.2018年度菊园新区土地和房屋租赁准入条款

      2.2018年度菊园新区集体土地和房屋出租指导价

20180******054264663.docx

   嘉定区菊园新区管理委员会

                            2018年1月15日